Как договориться с другими владельцами квартир о необходимых дому улучшениях?

Это по большей части сложный вопрос, если ты хочешь добиться каких-то улучшений в многоквартирном доме, где находится твоя квартира. Необходимо убедить остальных жильцов, договориться с ними и собрать необходимый кворум. Проблем, с которыми придется столкнуться, много! Одни сдают квартиры и не знают о том, что происходит в их доме. Другие не заинтересованы в улучшении дома. А третьим и так трудно справиться с коммунальными платежами за свою квартиру. В таких ситуациях руки опускаются и миссия кажется невыполнимой. Читай дальше, и ты узнаешь, как вовлечь других владельцев квартир, чтобы изменения к лучшему все-таки произошли.

Ответственность – на владельцах квартир

Судьбу своего дома решают владельцы квартир. Дом, в котором находятся квартиры частных собственников, со всеми помещениями общего пользования и коммуникациями всего дома, является их коллективной собственностью. По закону жильцы дома обязаны содержать свою собственность в соответствующем состоянии. И решения, касающиеся сохранения дома, находятся исключительно в ведении собственников жилого дома.

Закон «О квартирной собственности» также определяет порядок, в котором жильцы дома должны принимать решения. Ниже вкратце описана процедура принятия решений.

Какие шаги нужно совершить, чтобы решить вопросы, связанные с началом ремонтных работ в многоквартирном доме?

1) По инициативе владельцев квартир управляющий созывает общее собрание собственников квартир, которое может принять решения относительно ремонта многоквартирного дома, благоустройства территории или по другим вопросам. Управляющий домом приглашает владельца каждой квартиры на общедомовое собрание, проинформировав о месте и времени его проведения не менее чем за неделю до общего собрания.

2) Владельцы квартир должны зарегистрироваться в регистре участников общего собрания, поэтому при себе нужно иметь документы, удостоверяющие личность. Общее собрание владельцев квартир имеет право принимать решения, если в нем участвуют владельцы квартир, представляющие более половины всех квартирных собственностей дома.

3) Для участия в общем собрании владелец квартиры может уполномочить и кого-то другого, например, арендатора квартиры. Другое лицо в общине владельцев может представлять свои интересы как владельца квартиры при наличии письменной доверенности.

4) Голосование проводится по каждому вопросу отдельно, после чего подсчитываются голоса за и против. Закон регулирует, какое количество голосов необходимо собрать в каждом конкретном случае. Например, по вопросу ремонтных работ будет достаточно 50 % + 1 голос, для работ по реновации потребуется 2/3 голосов, а для восстановления автостоянки – все 100 % голосов.

5) Принятые на общем собрании решения и результаты голосования оформляются в виде протокола. Это необходимо для того, чтобы задокументировать информацию о принятых решениях. Например, если община принимает решение о выполнении каких-то ремонтных работ, то указывается, какие именно ремонтные работы община решила проводить и на какую сумму, что поручается сделать управляющему и из каких средств будут оплачиваться ремонтные работы. Если у жилого дома нет накоплений, то владельцы квартир договариваются о том, какой платеж будет совершать владелец каждой квартиры, чтобы покрыть расходы на ремонтные работы, которые планируется выполнить.

6) Если решение принято необходимым количеством голосов за, то оно является обязательным для всех владельцев квартир. Община квартировладельцев имеет право решать любой вопрос, связанный с имеющейся в общем пользовании долей. Важным условием является соблюдение процедуры принятия решения, а также соответствие решения положениям закона.

Совет!

Чтобы во время общего собрания можно было эффективно принять решения по поводу необходимых улучшений, владельцам квартир рекомендуется договориться о том, что управляющий домом проведет технический осмотр дома вместе с сертифицированным специалистом-строителем. Это уменьшит количество взаимных споров, так как интересы жильцов одного дома нередко различаются: для кого-то будет актуальнее утеплить внешние стены, а для кого-то – починить крышу. Заключение сертифицированного специалиста-строителя поможет обосновать, какие ремонтные работы нужно выполнить в первую очередь, а какие еще могут подождать.

Решения можно принимать и без созыва общего собрания владельцев квартир – с помощью анкетирования.

 

В этом случае нужно будет действовать следующим образом:

1) Управляющий домом в письменном виде рассылает проект решения и документы по обсуждаемому вопросу всем владельцам квартир и указывает период, в течение которого можно голосовать за или против принятия соответствующего решения. Период голосования не может быть короче 2 недель.

2) Владельцы квартир дают ответ. Есть ситуации, в которых собственник, не отвечая на вопрос, может таким образом проголосовать и за, и против, поэтому стоит углубиться в изучение вопроса и самостоятельно выбрать желаемое решение.

3) По результатам голосования управляющий домом подготавливает протокол результатов голосования и в течение пяти рабочих дней рассылает его всем владельцам квартир.

Чем сложнее проект, тем больше голосов собственников необходимо.

Для большей части решений закон разрешает собрать большинство голосов жильцов дома – 50 % + 1. Например, в жилом доме 100 квартирных собственностей, на общее собрание явились 75 владельцев квартир. Для того, чтобы решение было принято, за должен проголосовать 51 владелец квартир. С помощью такого голосования можно решить вопросы, касающиеся, например, установки, строительства или перемещения оборудования для снабжения телом, электроэнергией и газом, об определении расходов на управление жилым домом и порядке их оплаты.

 

Большее количество голосов необходимо для более сложных задач. Две трети голосов необходимы в том случае, если нужно решать вопросы перестройки и реставрации общей домашней собственности, три четверти  для решений, связанных с использованием коллективной собственности владельцами квартир. 100 % голосов необходимы для внесения изменений в состав коллективной собственности  ее увеличения или уменьшения. Поэтому больше всего голосов за необходимы для решения вопросов, касающихся двора дома  детской игровой площадки, автостоянки, «лежачего полицейского».

 

Опыт Latvijas Namsaimnieks свидетельствует о том, что сложнее всего решать вопросы улучшений в находящемся в коллективной собственности жилом доме, который не разделен на квартирные собственности, когда необходимо согласие всех 100 % совладельцев.

 

Но в любом случае для того, чтобы собрать кворум, необходим активный старший по дому или даже группа активистов, которые будут настойчиво посещать других собственников квартир, чтобы разъяснить проблему и добиться решений, благоприятных для содержания дома и комфорта жильцов. Обычно мотивация возникает тогда, когда проблема очевидна: если что-то выходит из строя, тогда вопрос решается быстро.

Ремонтные работы оплачивают владельцы квартир

Закон «О квартирной собственности» предусматривает, что владелец квартиры обязан в соответствии со своими идеальными долями покрывать расходы, связанные как с управлением дома, так и с ремонтными работами. Также владельцы квартир обязаны обеспечить финансирование для проведения ремонтных работ. Своими решениями владельцы квартир определяют, какие функции, связанные с содержанием и ремонтом дома, будет выполнять управляющий. Они поручают управляющей компании планирование и реализацию ремонтных работ, а оплата работ является обязанностью владельцев квартир.

Законом будут определяться более доступные условия

В настоящее время в Сейм направлены поправкик закону «Об управлении жилыми домами», которые предусматривают для владельцев квартир облегченную процедуру принятия решений. Например, многие важные работы в многоквартирном доме можно будет выполнить, если проголосует 51 % жильцов дома, а не две трети или три четверти, как сейчас.

 

«Цель этих поправок  напрямую способствовать принятию владельцами квартир решений, связанных с реставрацией домов, особенно это касается инженерных сетей и несущих конструкций дома. Учитывая необходимое количество голосов, определенное сейчас законом, принятие соответствующих решений в общине собственников квартир затруднено или даже невозможно. Однако такие решения критически необходимы в тех случаях, когда нужно обеспечить сохранение и долговечность жилого дома. Это в интересах всех владельцев жилого дома, а также всего общества, чтобы поврежденное здание не могло причинить вред здоровью или даже жизни других лиц», – говорит директор департамента жилищной политики министерства экономики Мартиньш Аудерс. «Также законопроект предусматривает, что меньшим большинством голосов можно будет принимать решения, касающиеся использования входящего в коллективную собственность земельного участка для строительства автостоянки для лиц с инвалидностью или для создания автостоянки для электромобилей, если одновременно создается и пункт зарядки электрических транспортных средств. Принятие соответствующего решения по-прежнему будет находиться исключительно в ведении владельцев жилого дома».

 

Председатель правления Латвийской ассоциации предприятий по управлению и обслуживанию недвижимости Гирт Бейкманис говорит, что необходимо способствовать тому, чтобы решения в определенных целях можно было принимать намного проще, чем сейчас. «В наших интересах и то, чтобы в ближайшие годы владельцам квартир стал доступен инструмент, который помог бы обеспечить электронное голосование. Таким образом собственники квартир многоквартирных домов смогли бы гораздо быстрее организовать процесс принятия решений, касающихся необходимых улучшений».

Статья написана в сотрудничестве с Министерством Экономики и Латвийской ассоциацией предприятий по управлению и обслуживанию недвижимости.

#latvijasnamsaimnieks

Ганибу дамбис 24A-52, 
Рига, LV-1005.

  • Facebook

© 2020 SIA “Latvijas Namsaimnieks”. Все права защищены