Как сменить управляющего
многоквартирным домом?
Управление многоквартирным домом – ответственная задача, которая должна быть организована в соответствии с законодательством. Исторически так сложилось, что часть многоквартирных домов находится в ведении муниципальных предприятий, хотя по Закону об управлении жилыми домами эту функцию могут выполнять и частные управляющие компании или товарищество собственников квартир. В практике управления зданиями встречаются следующие ситуации:
Собственники квартир не взяли на себя право управления и здание находится в ведении самоуправления – в этом случае для смены управляющего или создания товарищества собственников квартир, собственники квартир должны в установленном законом порядке принять решение о приобретении права управления жилым домом и передаче его по обоюдному согласию уполномоченному лицу. Например, в Риге – в Департаменте жилищного хозяйства и окружающей среды Рижской думы. Соответствующее муниципальное учреждение подготовит акт о передаче права управления жилым домом.
Собственники квартир взяли на себя право управления – жилищное товарищество само вправе решать, какую управляющую компанию выбрать в установленном законом порядке.
Как правило, решение о смене действующего управляющего принимается сообществом собственников квартир, если он не выполняет поставленные жильцами задачи, неэффективно расходует средства или халатно относится к трудовым обязанностям. Правовые отношения между управляющим и собственниками квартир регулируются Законом об управлении жилыми домами. Чтобы сменить управляющего, необходимо действовать следующим образом:
-
В установленном законом порядке необходимо созвать общее собрание собственников квартир или провести опрос, на котором большинством голосов должно быть принято решение о смене управляющего. На общем собрании «за» смену управляющего должны проголосовать не менее 50% + 1 собственник квартиры. Принятое решение должно быть зафиксировано в протоколе собрания и затем представлено действующему управляющему.
-
Предварительно можно опросить другие управляющие компании, получить предложения и проконсультироваться. Также заранее можно опросить собственников квартир и выяснить, какое предложение обсудить на общем собрании.
-
При выборе нового управляющего необходимо учитывать несколько факторов – спектр предоставляемых услуг, удобное общение, репутация управляющей компании, стабильность и опыт работы. Существенным фактором является способность управляющего обеспечивать не только выполнение повседневных работ, но и организовывать более масштабные проекты – например, ремонт фасада или замену кровли.
-
В ходе общего собрания жильцы согласовывают и поручают новому управляющему обязательные мероприятия по управлению. В зависимости от специфики каждого здания также могут быть согласованы дополнительные задачи, например, проведение реновации, аудита энергоэффективности и т. д.
-
Собственники квартир должны учитывать, что отношения с предыдущим управляющим должны быть прекращены в соответствии с действующим договором и в рамках закона.
После заключения договора новый управляющий подготавливает план управления, куда входят все задачи, поставленные собственниками квартир. В распоряжении профессионального управляющего зданиями есть необходимые ресурсы и вспомогательный персонал, который оказывает жилищным товариществам бухгалтерские, юридические и финансовые услуги, а также предоставляет услуги по управлению проектами и прочие услуги. У более крупных управляющих зданиями есть собственный инженерно-технический персонал, который осуществляет полноценный и профессиональный надзор за зданиями.
«Случаи смены управляющего часто связаны с разногласиями по поводу перенимаемых дел и обязательств, однако со стороны сообщества собственников квартир важно соблюсти все формальности и юридически правильно расторгнуть договорные отношения с предыдущим управляющим. При выборе нового управляющего рекомендую убедиться в том, что он зарегистрирован в Регистре управляющих жилыми домами, который доступен на сайте Строительной информационной системы (BIS). В нормативных актах установлено, что предприятия по управлению зданиями обязаны указывать в регистре лиц, ответственных за надзор за зданием и имеющих соответствующее образование. В настоящее время Министерство экономики Латвийской Республики совместно с Государственным бюро по контролю за строительством (BVKB), а также при участии Латвийской ассоциации предприятий по управлению и обслуживанию недвижимости (LNPAA) и других экспертов работает над созданием на платформе BIS электронного Домового дела по жилым домам. Благодаря этому проекту, будет в том числе модернизирован существующий регистр управляющих. В новой версии, которая, как ожидается, будет доступна в конце этого года, в электронной системе появится доступ к актуальной и разносторонней информации, а также дополнительные функции для сообществ собственников квартир – например, возможность проведения электронного опроса жильцов дома и т.д. Нововведения в регистре помогут избавить рынок от недобросовестных управляющих. Для сообществ собственников квартир очень важно убедиться, что выбранный управляющий является надежным и профессиональным партнером по сотрудничеству», – отмечает Гиртс Бейкманис, председатель правления LNPAA.
Статья написана в сотрудничестве с Латвийской ассоциацией предприятий по управлению и обслуживанию недвижимостью (LNPAA).
#latvijasnamsaimnieks #apmsaimniekosana #parvaldisana