Kā mainīt daudzdzīvokļu mājas apsaimniekotāju?
Daudzdzīvokļu mājas apsaimniekošana ir atbildīgs uzdevums, kuru jāorganizē atbilstoši likumdošanai. Vēsturiski ir iegājies, ka daļu daudzdzīvokļu māju apsaimnieko pašvaldības uzņēmumi, kaut gan atbilstoši Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumam, šo funkciju var pildīt arī privātie apsaimniekošanas uzņēmumi vai mājas dzīvokļu īpašnieku biedrība. Ēku pārvaldīšanas praksē ir šādas situācijas:
Dzīvokļu īpašnieki nav pārņēmuši pārvaldīšanas tiesības un ēku apsaimnieko pašvaldība – šādā gadījumā, lai nomainītu apsaimniekotāju vai izveidotu dzīvokļu īpašnieku biedrību, dzīvokļu īpašniekiem ir likuma noteiktā kārtībā jāpieņem lēmums par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesību pārņemšanu un nodošanu ar savstarpēju līgumu pilnvarotai personai. Pēc tam visi dokumenti ir jāsniedz pašvaldības institūcijā, kas atbildīga par īpašumu pārvaldību. Piemēram, Rīgā - Rīgas domes Mājokļu un vides departamentā. Attiecīgā pašvaldības iestāde sagatavos aktu par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesību nodošanu.
Dzīvokļu īpašnieki ir pārņēmuši pārvaldīšanas tiesības – dzīvokļu kopībai pašai likuma noteiktā kārtībā ir tiesības lemt par to, kādu apsaimniekošanas uzņēmumu izvēlēties.
Pārsvarā dzīvokļu īpašnieku kopība nolemj mainīt esošo apsaimniekotāju, ja tas nepilda iedzīvotāju noteiktos uzdevumus, neefektīvi tērē līdzekļus vai nolaidīgi izturas pret darba pienākumiem. Tiesiskās attiecības starp pārvaldnieku (apsaimniekotāju) un dzīvokļu īpašniekiem regulē Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums. Lai mainītu apsaimniekotāju, jārīkojas sekojoši:
-
Likumā noteiktajā kārtībā jāsasauc dzīvokļu īpašnieku kopsapulce vai jāveic aptauja, kurā ar balsu vairākumu jālemj par apsaimniekotāja maiņu. Kopsapulcē “par” pārvaldnieka maiņu jābalso vismaz 50% + 1 dzīvokļu īpašniekam. Pieņemtais lēmums jāfiksē sapulces protokolā un pēc tam jāiesniedz esošajam apsaimniekotājam.
-
Jau iepriekš var aptaujāt citus ēku apsaimniekošanas uzņēmumus, saņemt piedāvājumus un konsultācijas. Dzīvokļu īpašnieki jau iepriekš var arī aptaujas formā noskaidrot, kādu piedāvājumu kopsapulcē apspriest.
-
Izvēloties jauno apsaimniekotāju, jāņem vērā vairāki faktori – piedāvāto pakalpojumu klāsts, ērta komunikācija, apsaimniekošanas uzņēmuma reputācija, stabilitāte un pieredze. Būtiskas ir apsaimniekotāja iespējas nodrošināt ne tikai ikdienas darbus, bet organizēt arī vērienīgākus projektus – piemēram, fasādes renovāciju vai jumta nomaiņu.
-
Kopsapulces laikā iedzīvotāji vienojas un uzdod jaunajam apsaimniekotājam obligātās pārvaldīšanas darbības. Atbilstoši katras ēkas specifikai var vienoties arī par papildus uzdevumiem, piemēram, veikt energoefektivitātes auditu, renovāciju utml.
-
Dzīvokļu īpašniekiem jāņem vērā, ka attiecības ar iepriekšējo apsaimniekotāju ir jāizbeidz atbilstoši spēkā esošajam līgumam un likuma ietvaros.
Apsaimniekotājs pēc līguma noslēgšanas sagatavo pārvaldīšanas plānu, kurā iekļauj visus dzīvokļu īpašnieku dotos uzdevumus. Profesionāla ēku apsaimniekotāja rīcībā ir gan resursi, gan atbalsta personāls, kas dzīvokļu kopībām sniedz grāmatvedības, juridiskos un finanšu pakalpojumus, kā arī nodrošina projektu vadību un citus pakalpojumus. Lielākajiem ēku apsaimniekotājiem ir savi inženieri un tehniskie darbinieki, kas veic pilnvērtīgu un profesionālu ēku uzraudzību.
“Pārvaldnieka maiņas gadījumi bieži ir saistīti ar domstarpībām par lietu pārņemšanu un saistībām, tomēr no dzīvokļu īpašnieku kopības puses būtu svarīgi ievērot visas formalitātes un juridiski korekti pārtraukt līguma attiecības ar iepriekšējo pārvaldnieku. Izvēloties jauno pārvaldnieku iesaku pārliecināties par to, vai tas ir reģistrēts Dzīvojamo māju pārvaldnieku reģistrā, kas atrodams Būvniecības informācijas sistēmas (BIS) mājas lapā. Atbilstoši normatīvajiem aktiem ēku pārvaldīšanas uzņēmumiem reģistrā ir jāuzrāda par ēkas uzraudzību atbildīgās personas ar atbilstošu izglītību. Šobrīd LR Ekonomikas ministrija sadarbībā ar Būvniecības valsts kontroles biroju (BVKB) un, līdzdarbojoties Latvijas Namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociācijai, un citiem ekspertiem, strādā pie Dzīvojamo māju elektroniskās mājas lietas izveides BIS platformā. Šis projekts pilnveidos arī esošo pārvaldnieku reģistru. Jaunajā versijā, kas plānojams būs pieejama šī gada beigās, elektroniskajā sistēmā būs pieejama aktuāla un daudzpusīga informācija, kā arī papildus funkcijas dzīvokļu īpašnieku kopībām – piemēram, iespēja veikt ēkas iedzīvotāju elektronisko aptauju utml. Pateicoties jaunā reģistra uzlabojumiem, no tirgus tiks izslēgti negodprātīgi pārvaldnieki. Dzīvokļu īpašnieku kopībām ir ļoti būtiski pārliecināties, ka izvēlētais pārvaldnieks ir uzticams un profesionāls sadarbības partneris”, stāsta Ģirts Beikmanis, LNPAA valdes priekšsēdētājs.
Raksts tapis sadarbībā ar Latvijas Namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociāciju (LNPAA).
#latvijasnamsaimnieks #apmsaimniekosana #parvaldisana